Власник земельної ділянки може планувати будівництво двох будинків для різних членів сім’ї, подальшого продажу, оренди або іншого використання. Однак можливість фізично розмістити дві будівлі на ділянці ще не означає, що обидві можна оформити як два окремі індивідуальні житлові будинки.
Для присадибної забудови українське законодавство виходить із моделі, за якою на земельній ділянці розміщується індивідуальний житловий будинок та господарські будівлі і споруди, що його обслуговують.
Тому якщо мета власника — отримати два самостійні житлові будинки як окремі об’єкти нерухомості, питання потрібно вирішувати ще до початку будівництва.
Чи можна оформити два окремі житлові будинки на одній ділянці
Стаття 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає забудову присадибної земельної ділянки на підставі будівельного паспорта. Такий паспорт визначає вимоги до розміщення та будівництва індивідуального житлового, садового або дачного будинку, а також господарських будівель, споруд і гаражів.
Цивільний кодекс України також визначає садибу як земельну ділянку разом із розташованим на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, комунікаціями та насадженнями.
На практиці ці норми застосовуються таким чином, що одна присадибна земельна ділянка передбачає один індивідуальний житловий будинок. Будівництво на ній другого самостійного об’єкта з таким самим статусом може створити проблему вже на етапі отримання містобудівної документації або прийняття будинку в експлуатацію.
Тому розміщувати два окремі будинки, розраховуючи після завершення будівництва просто зареєструвати обидва як житлові, ризиковано.
Спочатку потрібно перевірити земельну ділянку
До розроблення будь-якої схеми забудови необхідно перевірити правовий режим землі.
Для індивідуального житлового будівництва відповідним є, зокрема, цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд — присадибна ділянка.
Проте одного запису про цільове призначення недостатньо. Необхідно також враховувати містобудівну документацію та функціональне призначення території, червоні лінії, охоронні й санітарні зони, розташування інженерних мереж, під’їзд до ділянки, протипожежні та інші нормативні відстані.
Саме ці обмеження можуть визначити, чи можливо взагалі поділити ділянку та розмістити на сформованих частинах два окремі житлові будинки.
Один житловий будинок і допоміжні споруди
На присадибній ділянці разом із житловим будинком можуть розміщуватися господарські та допоміжні будівлі: гараж, літня кухня, господарські приміщення та інші споруди, передбачені схемою забудови та будівельними нормами.
Але допоміжна споруда і житловий будинок мають різний правовий статус.
Якщо друга будівля оформлена як господарська, вона не стає окремим житловим будинком лише тому, що фактично обладнана кухнею, санвузлом, опаленням і використовується для проживання.
Тому оформлення фактично другого житлового будинку під назвою «літня кухня» або іншої господарської споруди не є універсальним способом вирішення питання. Характеристики, функціональне призначення і документація об’єкта повинні відповідати одне одному.
Як законно побудувати два окремі житлові будинки
Якщо власнику потрібні саме два незалежні житлові будинки, найбільш практичним рішенням є поділ початкової земельної ділянки.
Земельний кодекс України дозволяє формувати нові земельні ділянки шляхом поділу раніше сформованої ділянки. Якщо поділ здійснюється без зміни цільового призначення, розробляється технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки.
У результаті початкова ділянка припиняє існувати як один об’єкт, а замість неї формуються дві нові земельні ділянки з окремими кадастровими номерами. Їх цільове призначення при такому поділі зберігається.
Але сам поділ землі ще не гарантує можливості будівництва. Для кожної нової ділянки потрібно перевірити, чи дозволяють її площа, конфігурація, доступ до дороги, розташування мереж та містобудівні обмеження звести житловий будинок із дотриманням будівельних норм.
Тому правильна послідовність — спочатку перевірити можливість забудови майбутніх ділянок і лише після цього проводити земельний поділ.
Які документи потрібні після поділу ділянки
Після формування двох земельних ділянок кожен житловий будинок оформлюється як окремий об’єкт будівництва.
Для індивідуального житлового будинку, який відповідає параметрам, установленим статтею 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», забудова може здійснюватися на підставі будівельного паспорта. Він застосовується для індивідуального житлового, садового або дачного будинку не вище двох поверхів без урахування мансардного поверху та площею до 500 кв. м.
У загальному випадку процедура включає:
- оформлення земельної ділянки та перевірку її містобудівних обмежень;
- отримання будівельного паспорта або іншої необхідної містобудівної документації залежно від параметрів об’єкта;
- оформлення права на виконання будівельних робіт у встановленому законом порядку;
- будівництво відповідно до вихідних даних та будівельних норм;
- проведення технічної інвентаризації та оформлення технічної документації;
- прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію;
- державну реєстрацію права власності на житловий будинок.
Якщо будинки мають різних власників або надалі планується їх окремий продаж, окремі земельні ділянки також значно спрощують юридичне оформлення таких операцій.
Чи вирішить проблему блокований або «подвійний» будинок
Іноді замість двох окремо розташованих будинків розглядається будівництво одного об’єкта з двома автономними житловими частинами.
Такий варіант потрібно аналізувати окремо ще на стадії проєктування. Правовий режим одного житлового об’єкта з кількома житловими частинами відрізняється від будівництва двох окремих садибних будинків.
Не слід також автоматично вважати вирішенням питання «блоковані будинки». За чинними правилами технічної інвентаризації блоковані житлові будинки як самостійні об’єкти розташовуються по межі окремих земельних ділянок, а кожний такий будинок має окремий статус нерухомості.
Тому конкретну архітектурну модель слід обирати з урахуванням того, який результат потрібен власнику: один об’єкт для проживання двох сімей чи два юридично незалежні будинки.
Що робити, якщо два будинки вже побудовані
Якщо на одній земельній ділянці вже фактично знаходяться два капітальні будинки, перед оформленням документів необхідно встановити правовий статус кожного об’єкта.
Значення мають дата будівництва, наявність будівельного паспорта або іншої дозвільної документації, відомості ЄДЕССБ, технічні характеристики будівель, цільове призначення земельної ділянки та документи, на підставі яких виконувалися будівельні роботи.
Якщо другий об’єкт був збудований без належного права на виконання будівельних робіт або з істотними відхиленнями від документації, може виникнути питання самочинного будівництва.
У такій ситуації не слід починати з державної реєстрації права власності або штучної зміни назви будівлі. Спочатку потрібно визначити, чи можливо привести земельні та будівельні документи у відповідність до фактичної забудови: провести поділ ділянки, оформити необхідну документацію, скористатися спеціальною процедурою прийняття об’єкта в експлуатацію, якщо вона застосовна, або обрати інший передбачений законом спосіб.
Наявність будинку на земельній ділянці сама по собі не означає, що його можна автоматично «узаконити» як окремий житловий об’єкт.
Поділ ділянки краще планувати до початку будівництва
Найбільше проблем виникає тоді, коли спочатку будують два будинки, а питання землі та документів намагаються вирішити після завершення робіт.
Вже зведені будівлі можуть розташовуватися так, що провести межу між майбутніми земельними ділянками з дотриманням будівельних і протипожежних вимог буде неможливо. Перешкодою також можуть стати спільний заїзд, інженерні мережі, охоронні зони, недостатня площа або конфігурація землі.
Тому, якщо метою є два незалежні житлові будинки, юридичну та містобудівну модель доцільно визначити до проєктування і початку будівництва, а не на етапі реєстрації готових об’єктів.
Юридичний супровід будівництва двох будинків
АО «Грандліга» може перевірити документи на земельну ділянку та наявні містобудівні обмеження, визначити можливість її поділу, проаналізувати правовий статус уже збудованих об’єктів і сформувати порядок оформлення будівництва та державної реєстрації нерухомості.
Якщо на ділянці вже розташовані два будинки, правовий аналіз також дозволяє визначити, чи можливо оформити їх окремо, чи необхідні поділ земельної ділянки, зміна документації або інший спосіб приведення забудови у відповідність до вимог законодавства.
