Борги за комуналку не переходять автоматично до нових власників

У разі нестачі коштів на покупку житла, деякі громадяни свідомо йдуть на придбання квартири або будинку «з боргами». За наявності суттєвих заборгованості за комунальні послуги власник готовий продати свою житлову нерухомість з хорошою знижкою.

Розмір такої знижки зазвичай покриває заборгованість з лишком. І всі при цьому задоволені. Колишній власник позбавляється від проблемної нерухомості, яку він вже не в змозі утримувати. Покупці отримують шанс придбати довгоочікуване житло, на яке, здавалося, ще трохи не вистачає грошей.

А що, якщо при покупці житла питання заборгованості за комуналку врегульоване не було? Хто повинен покривати заборгованість старий або новий власник?

Нові власники відзначають новосілля, живуть щасливо кілька тижнів, поки не отримують квитанції з оплати комунальних послуг. А там неочікуваний сюрприз – борг в сумі з безліччю нулів …

Одна справа з такою фабулою дійшло до Верховного Суду. У Постанові ВС / КЦС у справі №686 / 6276/19 від 1 вересня 2020 року визначається чітка позиція вищої судової інстанції.

З чого почалася вся ця історія?

На підставі договору купівлі-продажу від 3 серпня 2018 р жінка придбала квартиру в місті Хмельницькому. Відповідно, з цього моменту вона стала споживачем послуг комунального підприємства «Керуюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради (далі – КП «КМК «Центральна»).

Важливий момент! У договорі купівлі-продажу житла було зазначено, що заборгованість за комунальні послуги (газо-, водо-, електропостачання тощо) на час переходу права власності відсутня.

Отримавши «нежданчик» у вигляді квитанцій з чужими боргами за комуналку, нова власниця квартири звернулася до суду з позовом до КП «КМК «Центральна», в якому просила виключити з її рахунку заборгованість попередніх власників квартири. Позовні вимоги були задоволені Хмельницьким міськрайонним судом.

Що було далі?

КП «КМК «Центральна» була спочатку подана апеляційна, а потім і касаційна скарга. Представники комунальних служб наполегливо хотіли стягнути старі борги з новою власниці квартири.

Верховний Суд розставив всі крапки над «і» в такий спосіб: споживачі зобов’язані сплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично отримували ці послуги. Підкріплена позиція:

• Ст. 66, 67, 162 Житлового кодексу України
• П.1 ч.1 і п.5 ч.3 ст.20 Закону України №1875-IV «Про житлово-комунальні послуги» 24.06.2004 р
• Ст. 382 Цивільного кодексу України

Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд встановить, що він не брав на себе обов’язки по їх сплаті. Договір купівлі-продажу від 3 серпня 2018 р не містить застережень про переведення боргу попереднього власника і згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника в зобов’язанні).

При відсутності відповідної умови в договорі про відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти у задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є колишній власник.

Підсумки цієї історії: спроба представників комунальних служб стягнути борг старих власників квартири у новій власниці не вдалася. Більш того, суд зобов’язав комунальників сплатити всі понесені судові витрати.