В случае нехватки средств на покупку жилья, некоторые граждане сознательно идут на приобретение квартиры или дома «с долгами». При наличии существенной задолженности за коммунальные услуги собственник готов продать свою жилую недвижимость с хорошей скидкой.
Размер такой скидки обычно покрывает задолженность с лихвой. И все при этом довольны. Прежний владелец избавляется от проблемной недвижимости, которую он уже не в состоянии содержать. Покупатели получают шанс приобрести долгожданное жильё, на которое, казалось, ещё немного не хватает денег.
А что, если при покупке жилья вопрос задолженности за коммуналку урегулирован не был? Кто должен покрывать задолженность старый или новый владелец?
Новые владельцы отмечают новоселье, живут счастливо несколько недель, пока не получают квитанции по оплате коммунальных услуг. А там нежданчик – долг в сумме с множеством нолей…
Одно дело с такой фабулой дошло до Верховного Суда. В Постановлении ВС/ КЦС по делу №686/6276/19 от 1 сентября 2020 года определяется четкая позиция высшей судебной инстанции.
С чего началась вся эта история?
На основании договора купли-продажи от 3 августа 2018 г. женщина приобрела квартиру в городе Хмельницком. Соответственно, с этого момента она стала потребителем услуг коммунального предприятия «Управляющая муниципальная компания» «Центральная» Хмельницкого городского совета (далее – КП «УМК «Центральная»).
Важный момент! В договоре купли-продажи жилья было указано, что задолженность за коммунальные услуги (газо-, водо-, электроснабжение и т.д.) на время перехода права собственности отсутствует.
Получив «нежданчик» в виде квитанций с чужими долгами за коммуналку, новая владелица квартиры обратилась в суд с иском к КП «УМК «Центральная», в котором просила исключить из её счета задолженность предыдущих владельцев квартиры. Исковые требования были удовлетворены Хмельницким горрайонным судом.
Что было дальше?
КП «УМК «Центральная» была вначале подана апелляционная, а затем и кассационная жалоба. Представители коммунальных служб настойчиво хотели взыскать старые долги с новой владелицы квартиры.
Верховный Суд расставил все точки над «и» следующим образом: потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически получали эти услуги. Подкреплена позиция:
- Ст. 66, 67, 162 Жилищного кодекса Украины
- П.1 ч.1 и п.5 ч.3 ст.20 Закона Украины №1875-IV «О жилищно-коммунальных услугах» 24.06.2004 г.
- Ст. 382 Гражданского кодекса Украины
Новый владелец имущества не обязан возвращать долги предыдущего владельца, если суд установит, что он не брал на себя обязанности по их уплате. Договор купли-продажи от 3 августа 2018 г. не содержит оговорок о переводе долга предыдущего владельца и согласия кредитора на такую замену, что согласуется с положениями статьи 520 ГК Украины (замена должника в обязательстве).
При отсутствии соответствующего условия в договоре об отчуждении недвижимого имущества суд должен отказывать в удовлетворении исковых требований к новому владельцу, поскольку надлежащим ответчиком является прежний владелец.
Итоги этой истории: попытка представителей коммунальных служб взыскать долг старых владельцев квартиры у новой собственницы не удалась. Более того, суд обязал коммунальщиков оплатить все понесенные судебные издержки.
